LA TASACIÓN DE UN INMUEBLE
Tasar un inmueble es justipreciar el bien, en un lugar dado y en un momento determinado, utilizando un método analítico, comparativo y matemático, objetivo e imparcial.
Para comenzar un trabajo de tasación es importante visitar el inmueble y valorar sus características tanto intrínsecas (estado de conservación, año de construcción, componentes y materiales de su construcción, equipamiento, metraje, orientación, comodidades, distribución, servicios comunes, gastos e impuestos que se deban abonar por el mismo, etc), como extrínsecas (barrio, zona, ubicación, calles, distancia centros comerciales, transporte colectivo, acceso, entorno, linderos, etc)
Es importante conocer la finalidad de la tasación con el objeto de ajustar el precio de manera que sea el apropiado para cada caso. Saber el motivo de la tasación es de suma importancia ya que son diferentes los conceptos: valor de mercado, valor de reposición, valor patrimonial, valor de transacción, valor garantía, valor de expropiación, cese de condominio, valor de hipoteca, etc.
Acostumbramos escuchar “valor del metro cuadrado”, nosotros lo definimos simplemente como un cálculo matemático que nada aporta a la hora de intentar transmitir y aclarar el precio de tasación.
Luego de la introducción queda claro que es imposible aplicar un cálculo de esas características para hacer una tasación profesional y mucho menos predecir el valor de un inmueble multiplicando metros cuadrados x “valor del metro cuadrado”.
Hay una infinidad de factores determinantes a tener en cuenta para dar con la tasación de un inmueble en forma profesional, en nuestra región es de suma importancia conocer el costo de la construcción, el valor aprovechamiento, el tipo de cambio, la rentabilidad, las incidencias, etc.
La movilidad del mercado y las expectativas de sus integrantes son pautas que dia a dia enmarcan al negocio inmobiliario en un escenario dinámico. Es por ello que se hace necesario no solo conocer datos concretos de negocios inmobiliarios concretados sino las condiciones y el destino para el cual el inmueble fue vendido.
La normativa vigente en materia territorial es diferente para cada padrón y si bien se alinea a una filosofía y existen decretos y condiciones específicas, se hace indispensable un permanente acceso a la información que brindan entes, intendencias, comisiones y centros comunales para cada caso particular.
Si está interesado en conocer el valor de un inmueble con una finalidad específica, contáctenos.
PARA VENDER SU INMUEBLE
Es importante que nos confíe su inmueble en exclusividad, esto garantizará la dedicación de forma intensiva.Seremos su única portavoz, evitando repetir las condiciones de la venta así como los malos entendidos y a su vez la única empresa que tendrá la llaves de su inmueble, evitando mala operación de muebles, ventanas y de todo el inmueble en general. Nos responsabilizaremos de dejar las ventanas y puertas bien cerradas, así como las luces apagadas. Será el único cartel colocado, evitando alteraciones en la fachada y el aspecto de dificultad de vender. Siempre hablará con la misma persona quien semanalmente le informará sobre el proceso de la venta. Se asegurará que su inmueble y las fotos del mismo no estén en manos de todas las inmobiliarias sin conocer siquiera a las mismas. Evitará malos entendidos y se respetarán todas y cada una de las pautas de ventas pactadas.
Una vez aclaradas las condiciones de venta (precio solicitado, días y horarios de visita, posibilidad de financiación, plazo de entrega, etc.) no deje ingresar ni atienda llamadas telefónicas de posibles compradores o inmobiliarias que intenten convencerlo de ofrecer también su inmueble. Estos muchas veces no son compradores sino personas que venden algo similar y quieren comparar. En el caso de las inmobiliarias manifieste que ud. ya eligió su operador inmobiliario, nómbrenos y que la misma se comunique con nosotros.
No deje que el personal de vigilancia ni porteros intervengan en la venta. A ellos también les debe dar directivas claras e informarles el nombre de nuestra inmobiliaria a quien le ha sido encargada la venta. De esta manera evitará interferencias de personas no profesionales en ventas inmobiliarias.
Ante cualquier duda o inconveniente llámenos, no lo dude.
Antes de ofrecer su inmueble para la venta.
Asegúrese de tener toda la documentación necesaria al día y en orden.
Consulte siempre a su escribano de confianza.
Para vender un inmueble se requiere el título, antecedentes dominiales de los últimos 30 años y sus respectivos planos. Seguro de incendio al día (si esta bajo el régimen de propiedad horizontal, solicíteselo al administrador)
Hágale saber a su escribano si usted es contribuyente del Banco de Previsión Social (BPS) así como del Impuesto al Patrimonio, etc.
Consulte a su escribano si le corresponde realizar la Caracterización Urbana
Son necesarios también los comprobantes de pago de impuestos, tributos y todas las cargas relativas al inmueble, gastos comunes, consumos, etc.
Sepa los gastos que la venta le ocasiona:
Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.): 2% del valor real de catastro actualizado a la fecha, para conocerlo se debe tramitar la expedición de una cedula catastral ante la Dirección General de Catastro y al mismo aplicarle el coeficiente del mes.
Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (I.R.P.F) o Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas (I.R.A.E.) según corresponda: según la fecha de adquisición, se puede optar o no por uno de los 2 criterios, el real o el ficto.
Comisión de la Inmobiliaria interviniente: 3% + I.V.A ( 3,66 %): sobre el precio de la compraventa. La misma se cobrara al momento de la firma del compromiso de compraventa si existiera, o de lo contrario en el momento que se firma la compraventa definitiva.
Prepare su inmueble para la venta.
Es importante que Ud. ponga su inmueble en la mejor condición posible antes de ponerlo a la venta. Póngase en el lugar del promitente comprador. ¿Que le atrajo a Ud. de la propiedad cuando la compró? ¿ Que va a tener en cuenta para la compra de su próxima propiedad? ¿Está la propiedad en buenas condiciones o necesita reparaciones sencillas?.-
Luego de encontrar al promitente comprador.
Una vez cerrado el negocio y teniendo al interesado con el cual se hayan pactado y aclarado todos los puntos de la venta, ud. debe inmediatamente tomar conciencia que el inmueble estaría vendido, haya o no firmado la reserva. La palabra es pilar fundamental en el negocio inmobiliario.
El paso siguiente lo realizá la inmobiliaria poniéndose en contacto con los escribanos de ambas partes. Comunicaremos las condiciones del negocio y facilitaremos los teléfonos y direcciones de contacto a ambos escribanos. Tomaremos nota de los horarios de atención de ambos y cualquier tipo de aclaración mencionada por alguno de los profesionales intervinientes.
Los escribanos intervinientes se pondrán de acuerdo en el documento que se firmara. En general se firma un boleto de reserva, en el mismo se redactan las condiciones, se describe la ubicación, padrón, dirección, metrajes, plazo para la escritura de compraventa, precio, multa, etc. El plazo se pacta previamente entre las partes, pero lo usual es 30 días.
Para el día de la firma de la compraventa, la parte vendedora deberá tener el inmueble, libre de ocupantes (salvo que se haya convenido lo contrario), vacio (salvo que se hayan pactado la entrega con algún mueble, accesorio o artefacto) y acudirá a la misma con los juegos de llaves, incluyendo el control del garaje, etc.
